Обязанности управляющей компании составляют основу для ее многогранной деятельности. Поэтому ограниченная компетентность в этой области может дорого стоить и руководству, и работникам организации. Они должны всегда быть четко осведомлены об изменениях в правовой базе и неукоснительно их выполнять. В этой статье речь пойдет о текущей ситуации в жилищно-коммунальной сфере.

Обязанности управляющих компаний в сфере ЖКХ закон определяет с помощью многочисленных нормативных актов. Все они базируются на Жилищном кодексе РФ, который наиболее полно отражает положения об особенностях взаимоотношений собственников жилья и управляющей компании.

Образцы полезных документов для УО и ТСЖ:

Уведомление инициаторам общего собрания собственников помещений в МКД о необходимости представить подлинники документов собрания в УО Информация о файле

Уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение внутриквартирного оборудования к внутридомовым инженерным системам Информация о файле

Все УК создаются и осуществляют свою работу по обслуживанию многоквартирных домов по предложению функционирующих ТСЖ и с согласия либо по инициативе самих жильцов, уведомивших ТСЖ о создании УК.

Иногда уже работающие на рынке услуг компании стремятся расширить сферу хозяйственной деятельности, принимая близлежащие дома в число объектов своего контроля.

В функции управляющих компаний входит:

• контроль над качеством и своевременностью услуг, предоставляемых уполномоченными на это предприятиями (энергоснабжение дома (отопление, электроэнергия, газ), водоснабжение и канализация);
• прием и расчет коммунальных платежей за свои услуги, а также контроль над их своевременным поступлением;
• распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности, составление смет, поиск исполнителей и оформление договоров подряда на проведение работ;
• создание жильцам условий для безопасной эксплуатации дома, в том числе при выполнении ремонтных работ;
• реагирование на жалобы потребителей коммунальных услуг.

Для реализации этих многочисленных функций вся экономическая деятельность УК обязана быть легитимной, прозрачной и открытой для доступа заинтересованных лиц.

Права и обязанности управляющей компании передаются ей на основании договора о выполнении инспектирующих и контролирующих полномочий.

Следовательно, данная организация имеет право:

• извещать заинтересованные органы о неправомерной перепланировке и других неофициальных видах эксплуатации жилых помещений и нежилых площадей общего пользования;
• взимать с жильцов задолженность;
• использовать резервные средства на ремонтные, эксплуатационные и другие работы по мере необходимости;
• сверять полученные от жильцов сведения об оплате коммунальных услуг, контролировать работоспособность приборов учета, производить перерасчеты по платежам, накладывать ограничения на получение коммунальных услуг задолжниками;
• требовать 100%-ной компенсации ущерба, причиненного подрядчиками или жильцами;
• реализовывать другие полномочия в соответствии с пунктами договора или исполнительными резолюциями внутренних актов;
• использовать права и обязанности управляющих компаний ЖКХ с учетом потребностей жильцов, искать взаимовыгодные решения и соблюдать интересы большинства населения многоэтажки (новостройки);
• оформлять участок ТСЖ или ЖЭК на свое усмотрение, когда другое не обусловлено договором, использовать подвалы и подсобные помещения для производственных нужд компании или подрядчиков, если это не противоречит технике безопасности и не влияет на комфорт проживающих.

Когда председатель совета МКД бездействует, вы лишаетесь того, кто представляет всех собственников помещений в доме и обладает правом подписи документов (актов). Если председателя нет или он не работает, вы не сможете вступить в переговоры с собственниками помещений по условиям договора управления МКД.
Эксперты журнала подготовили несколько советов, как выйти из подобной ситуации.

Чем регулируются обязанности управляющей компании

Работа любой УК определяется:

• Жилищным кодексом России (в части статей 154-157,161-165).
• Гражданским кодексом (в части статей 209-217, 288-293, 683-688).
• ФЗ-210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».
• Постановлением ПРФ №75 от 06.02.2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Кроме законодательства обязанности управляющей компании ЖКХ регламентируются договором на управление домом. Инициатором заключения данного документа является общественное собрание, по итогам которого составляется протокол, обязательно указываемый в договоре вместе с наименованием участников, датой подписания и конечным сроком соглашения. Период действия устанавливается по согласованию сторон и обычно составляет 1–5 лет. При выборе на основе конкурса принимается реальный срок – 3 года.

Настоящим объектом договора являются работы по организации управления домом, предложенные УК и одобренные жильцами. Данный документ разрабатывается в соответствии с ЖК РФ и включает преимущества, которые сулит проживающим сотрудничество с компанией.

В нем перечислены все услуги, которые предоставляются УК в части:

• ремонта и эксплуатации;
• организации управления.

Предусмотренные договором обязанности управляющей компании многоквартирных домов должны неукоснительно соблюдаться, иначе соглашение может быть расторгнуто, а на ЖЭК или ТСЖ наложены штрафные санкции при обращении недовольных жильцов в прокуратуру.

Особо значимой частью контракта обязательной для выполнения считаются эксплуатационно-ремонтные работы. Каждая УК должна прилагать максимальные усилия к оказанию качественных услуг по содержанию многоэтажного здания.

Любые обязанности управляющей компании четко указываются в договоре во избежание вариантов разночтений в дальнейшем при возникновении сложностей или стремления снять с себя ответственность при предъявлении справедливых претензий проживающими гражданами.

Обязанности управляющей компании по ремонту

Каждая компания такого рода оказывает ремонтные услуги двух видов с учетом потребностей эксплуатируемого здания. Для этого выполнение указанных действий прописывается в договоре в разделе обязанностей.

Работы по ремонту многоэтажек подразделяются на:

• текущие;
• капитальные.

Если соглашением предусмотрено неуточненное обещание производить соответствующие работы, то ожидать выполнения обязанностей управляющей компании по ремонту в части кардинального улучшения качества домостроения будет практически нереально. Когда два вида этих работ конкретизированы, жильцы вполне могут проконтролировать их проведение. В то же время следует понимать различие и учитывать, что:

• капитальный ремонт предполагает качественное улучшение эксплуатационных характеристик (свойств) сооружений;
• текущий (эксплуатационный) ремонт должен поддерживать существующее техническое состояние зданий, не позволяя ему ухудшаться.

Эксплуатационно-ремонтные работы подразумевают:

• мероприятия по обеспечению безопасного проживания обитателей дома, сохранению его архитектурного вида;
• проверку имущества многоквартирного здания, которая выполняется до и после отопительного сезона или при возникновении аварийных ситуаций;
• текущий ремонт (при больших финансовых затратах на устранение выявленных дефектов он может затянуться на много лет);
• инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым поступают коммунальные ресурсы;
• поддержание противопожарной безопасности;
• уборку придомовых площадей и подъездов, если первые входят в имущество строения;
• вывоз мусора, включая офисы юридических лиц, размещенные в обслуживаемом здании;
• ревизию общедомовых счетчиков;
• энергосберегающие программы (мероприятия) для оптимального пользования поставляемыми ресурсами, которые должны внедряться строго по согласованию с территориальными органами.

Иногда домостроение может не требовать капитальных работ, или жильцы вместо них захотят снести свое ветхое жилье. Такие возможные нюансы тоже следует предусмотреть договором об оказании эксплуатационных услуг, внеся их в обязанности управляющей компании по ремонту (содержанию).

Обязанности управляющих компаний на придомовой территории

Обязанности управляющей компании по содержанию данного участка в надлежащем виде предусмотрены договором, подписанным с жильцами многоэтажки. При несоблюдении своих обязательств организация ЖКХ может понести административную ответственность.

Фактические границы придомовой площади можно найти в акте, составленном на участок земли. Этот документ хранится у руководителя УК и должен быть предоставлен по каждому требованию собственника здания.

Обязанности управляющей компании по содержанию дома и прилегающей территории следующие:

• уборка прикрепленного участка;
• всевозможное озеленение данной территории;
• уборка и вывоз мусора;
• создание детских площадок и поддержание их рабочего состояния.

Если УК уклоняется от выполнения необходимых работ, ей грозят штрафные санкции до 50 тысяч рублей. Следить за обслуживанием придомовой территории должны жильцы каждого здания.

Однако кроме обязанностей управляющая компания имеет и целый ряд прав.

В чем состоят обязанности жилищной управляющей компании по части технического контроля

Серьезная сторона деятельности при обслуживании зданий – это надзор и технический контроль над жилищным фондом, предусматривающий ряд мероприятий. Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ в данном аспекте составляют:

• мониторинг, планирование и работы по техническому обслуживанию зданий;
• составление смет и ремонтная деятельность;
• регистрация и рассмотрение заявок от жильцов (в том числе по вопросам необходимости ремонта);
• учет объема и качества оказываемых коммунальных услуг;
• формирование и ведение технического документооборота.

Данное структурное подразделение может иметь различные названия – отдел технического надзора, технический отдел и другие. Курирует эту службу главный инженер или заместитель директора по производственным вопросам. В штатное расписание жилищно-коммунальной управляющей компании, как правило, входят такие должности, как:

• диспетчер, принимающий заявки жильцов многоэтажек, которые обслуживаются УК, и передающий их для реагирования в соответствующие структурные службы;
• электрик, главной задачей которого является безотказная работа электросетей, а также своевременное устранение текущих неполадок в подаче электроэнергии;
• дворник, обеспечивающий чистоту и порядок на придомовой территории закрепленного за ним технического участка;
• сантехник, поддерживающий в рабочем состоянии системы водо- и теплоснабжения, который принимает срочные меры по устранению и профилактике неисправностей.

Кроме вышеуказанных работников технический отдел может состоять из других профессий, которые целесообразны для данной компании ЖКХ.

Обязанности управляющей компании перед собственниками, связанные с перерасчетом

Действующим законодательством РФ закреплены обязанности управляющей компании перед собственниками, которые мы перечислим ниже.

Отопление

На протяжении отопительного сезона температуру воздуха в помещениях для жилья необходимо поддерживать в нижних пределах 18-20 °С. По ночам возможно уменьшение температуры, но не более чем на 3 °С. Функционирование приборов отопления в квартире должно оставаться бесперебойным. Но если таковые случались, они не могут в сумме превышать 24 часа в месяц или 16-ти часов подряд, если на улице стабильно сохраняются 12 °С. При температуре за окном 10-12 °С возможны перерывы в поступлении теплоносителя (временные отключения), не превышающие 8 часов, а при 8-10 °С – не более 4-х часов кряду. В случае перебоев в подаче отопления за каждый сниженный градус и каждый просроченный час счет на оплату уменьшается на 0,15 %.

Водоснабжение квартиры

Подаваемая в квартиру горячая вода должна иметь температуру 60-70 °С. Что касается отключения холодной (горячей) воды, то это допустимо на период суммарно до 8-ми часов в месяц или 4 часа подряд. Плановые прекращения подачи воды для профилактических работ не могут выходить за рамки 2-х недель. В аварийных ситуациях отсутствие воды должно длиться не более 24 часов.

Когда указанные нормы превышены, за каждый час их нарушения счет на оплату водоснабжения уменьшается на 0,15 %. Если температура горячей воды составляет менее 60 °С, ее стоимость сокращается на 0,1 % за каждые 3 °С недогрева. В ситуации, когда вода замутнена, издает неприятный запах или имеет ржавчину, услуга не оплачивается до устранения данных сбоев.

Сюда относятся конкретные работы, входящие в обязанности управляющей компании перед собственниками, а именно: вывоз мусора и соблюдение чистоты в подъездах. Если жильцами дома полностью доказан факт непредоставления данных услуг УК долгое время или некачественное их оказание, то в результате произведенного перерасчета стоимость нерадивого содержания исключается из оплаты.

Электропитание квартиры

Официально допускаемые перебои в электроснабжении занимают не больше 2-х часов при условии наличия двух вспомогательных источников питания. Когда задействован только единственный источник электричества, остановки в его функционировании не могут превышать суток. Через каждый час времени свыше разрешенного отсутствия энергии из оплаты вычитается 0,15 %, если прибор учета (счетчик) потребленной электроэнергии расположен вне жилого помещения. В случае сетевых перепадов напряжения счет на электричество ежечасно сокращается на 0,1 %, снимаемых с основного показателя.

Газоснабжение

Санкционированные перерывы в газоснабжении в общей массе составляют до 4 часов в месяц. За каждый последующий час сверх нормы оплата уменьшается на 0,15 %. Снижение давления газа на четверть и более ежечасно сокращает размер счета на 0,15 %.

Если в МКД качество горячей воды не соответствует норме, пересчитайте плату за эту услугу, либо полностью освободите жителей от оплаты. Об этом сказано в Правилах №354.
Эксперты справочной системы подготовили рекомендацию о том, как выполняется перерасчёт за ненадлежащее качество услуги ГВС.

Какие обязанности у управляющей компании в финансовом обеспечении

Следующий большой и важный участок работы УК занимает финансово-экономическая активность, которая обусловлена реализацией ряда задач, входящих в обязанности управляющей компании, а именно:

• изучение финансовой практики УК и проверка ее результатов;
• калькуляция себестоимости сервиса, предоставленного жильцам многоэтажных домов, и разработка тарифов на услуги;
• взаимодействие с неплательщиками и принятие обращений граждан относительно начисления оплат;
• перевод денег поставщикам коммунальных услуг в счет их оплаты;
• вовлечение инвестиций и расчет финансовых средств на выполнение ремонтных работ;
• начисление заработной платы штатным сотрудникам компании;
• формирование и управление лицевыми счетами проживающих граждан.

Подобный отдел может именоваться экономическим, финансовым, бухгалтерским или финансово-экономическим. Кроме того, эти функции могут быть поделены между несколькими самостоятельными подразделениями, находящимися во взаимодействии.

Отдел обычно возглавляет главный бухгалтер или финансовый (коммерческий) директор. В штате управляющей компании ЖКХ обязательно предусмотрены такие значимые должности как:

• экономист – специалист, рассчитывающий объемы потребления ресурсов и определяющий стоимость каких-либо услуг, предоставляемых УК населению;
• бухгалтер – работник, ведущий бухгалтерский учет организации и формирующий необходимые отчеты (документацию) для сдачи в налоговую службу.

Не следует забывать, что это только типовой штат. Объем обязанностей, возложенных на данный отдел весьма обширен, а важность их очень велика. Точная калькуляция тарифов и услуг – это залог прибыли предприятия и одобрения жильцов.

Обязанности управляющей компании с 2016 года

Начиная с июля 2016 года по всей России запущена государственная система ГИС ЖКХ, и по закону любые поставщики информации обязаны вносить в нее данные. Эта функция также входит в обязанности управляющей компании с 2016 года.

Российским правом обусловлена возможность регионов заключать соглашения о тестовой эксплуатации и продвижении данной системы в отрасли ЖКХ. Отказ от размещения сведений чреват внушительными административными штрафами, предусмотренными КоАП.

С началом действия закона о внедрении ГИС ЖКХ она должна заполняться данными обо всех платежных документах. В противном случае любой потребитель либо владелец жилья может не оплачивать счета за коммунальные услуги.

Ожидается, что инновационная программа будет способствовать открытой и прозрачной деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве. Получение любой информации совершенно бесплатно, а сама ГИС ЖКХ позволяет гражданам осуществлять всеобщий контроль.

Управляющие организации обязаны регулярно размещать и актуализировать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению домом. Если возникли технические трудности при работе с государственной системой, обратитесь за помощью к специалистам.
Эксперты справочной системы подготовили подборку ответов на главные технические вопросы.

Какие обязанности управляющей компании чаще всего нарушаются

Самыми частыми нарушениями, т. е. невыполненными обязанностями управляющей компании ЖКХ считаются:

• систематические и продолжительные нарушения условий содержания общественного имущества и его технической эксплуатации;
• несоблюдение норм по оказанию услуг ЖКХ;
• нарушение требований ФЗ №263 в части предоставления информации для общего доступа;
• непредоставление технической документации и несоблюдение противопожарной безопасности;
• содержание в неподобающем виде общего имущества многоэтажного строения (карается штрафными санкциями в размере 40000 руб. по КоАП ст.7.22);
• нарушение пожарной безопасности грозит УК финансовыми санкциями до 200 000 руб.;
• несоответствие качества обслуживания утвержденным стандартам чревато для организации штрафом;
• халатная передача техдокументации (во исполнение №263-ФЗ предприятия и ЧП должны предоставлять доступ к своей информации);
• нарушение условий открытия информации юридическим лицом или предпринимателем, управляющими МКД, влечет за собой административную ответственность;
• нанесение ущерба имуществу по причине ненадлежащего состояния внутридомовых коммуникаций вменяется в ответственность УК (ст.7.22).

Есть четыре основные жалобы, по которым инспекторы проверяют УО, ТСЖ, ЖСК:

Эксперты журнала совместно с начальником жилищной инспекции по СЗАО города Москвы подготовили материал, как УО реагировать на самые популярные жалобы.

Чем грозит неисполнение обязанностей управляющей компанией

Обязанности управляющей компании и ее ответственность предусмотрены Правилами оказания коммунальных услуг. Данный документ определяет санкции к жилищно-коммунальным службам за недобросовестное предоставление сервиса и невыполнение необходимых работ, предписанных договором и законодательством.

• При обнаружении фактов халатного отношения к имуществу собственников официальная организация может потерять 50 000 руб. При выявлении несоблюдения норм подачи коммунальных ресурсов размер штрафа достигает 10 000 руб.
• Действия (бездействие), проявленные уполномоченными лицами и причинившие ущерб общему имуществу, влекут за собой ответственность по ст.44 ГК России. Все убытки жильцам в данном случае возмещаются управляющей компанией.
• Игнорирование противопожарной безопасности чревато для УК административной ответственностью в виде штрафных санкций до 200 000 руб.

Перечень работ, составляющий обязанности управляющей компании, весьма обширен. Ознакомление с ним значительно упростит отношения жильцов и работников ЖКХ.

Что не входит в обязанности управляющей компании?

Очень полезно знать, чего не должна делать управляющая компания ЖКХ. Нередко собственники предъявляют претензии и выражают просьбы, будучи уверенными, что жилищная организация обязана выполнить некие работы на придомовой территории.

Часто такие ситуации доводятся до судебного разбирательства, и тогда основным аргументом выступает заключенный с собственниками договор.

Перечислим самые популярные работы, ошибочно принимаемые жильцами многоквартирных домов за обязанности управляющей компании.

1. Приобретение теплоносителя, если старый отслужил

При возможности отключения радиатора в квартире без вреда для остальных помещений (когда предусмотрены задвижки, которые при изъятии батареи не нарушают циркуляцию в сети отопления) данный прибор считается личным имуществом. Если запорная арматура отсутствует и отключение одной батареи заблокирует всю систему теплоснабжения, радиатор подобно трубам является общим имуществом.

Кому принадлежат радиаторы отопления в помещении собственника?

Отвечает Сергей Ежов , начальник юридического отдела ООО «УК-ПРОФЖИЛКОМПЛЕКС»

Чтобы определить принадлежность радиаторов отопления, выясните из техдокументации, какой тип разводки системы отопления в МКД и предусматривает ли техдокументация отключающие устройства на радиаторах. Всего может быть два типа разводки: вертикальная и горизонтальная.

2. Сруб деревьев, растущих рядом с домом, но не на придомовой территории

Здесь существуют два решения. Если земля под посаженным деревом передана жителям с целью обустройства погребов, они должны самостоятельно заниматься обслуживанием и озеленением данной территории. Если же участок находится в муниципальной собственности, нужно обратиться в соответствующее управление городского хозяйства. Деревья опасные для населения или аварийные УК вырубает на протяжении года независимо от места их произрастания.

3. Вывоз мусора от дома

Вывоз мусора осуществляется только от контейнера. Остальные несанкционированные свалки в обязанности управляющей компании ЖКХ не входят, а потому их уборка возлагается на самих жильцов.

В регионе начала действовать новая система обращения с ТКО. В таком случае вычтите плату за вывоз ТБО из квитанции за содержание жилого помещения. Не забудьте предупредить собственников об изменениях.
Эксперты справочной системы рассказали, как определить сумму перерасчёта и как уведомить об этом жителей.

4. Проведение внеочередных работ в подъезде ввиду его «неподобающего вида»

К сожалению, подобная формулировка законодательством не предусмотрена. В нем оговорены только аварийные ситуации и плановый ремонт, проводимый один раз в 3-5 лет, как указано в заключенном договоре. Остальные виды работ по заявкам проживающих граждан не относятся к компетенции УК.

5. Ремонт домофонов

Как правило, обслуживание домофонных коммуникаций, их ремонт и замена возлагаются на причастные к этому компании, которые заключают договоры с жильцами и ежемесячно взимают плату за сервис своего оборудования. Однако следует знать, что соглашения между собственниками жилья и УК ЖКХ могут содержать такой пункт, который налагает определенные обязательства на компанию.

6. Протравка клещей рядом с домом

Вряд ли подобная услуга предусматривается договором, однако большинство УК могут предлагать ее на платной основе.

7. Освещение придомовой территории

В основном вопросами освещения придомовой территории УК не занимаются, поэтому все претензии на эту тему рассмотрению не подлежат. Как правило, фонарные опоры учтены на балансе энергетических компаний или администраций, следовательно, обращаться по вопросу освещения следует именно к ним.

8. Видеонаблюдение

Видеонаблюдение на придомовой площади теоретически можно возложить на УК, но практически подобное редко осуществляется.

9. Работа с пожарным оборудованием

Нужно понимать, что обслуживание пожарного инвентаря вместе с заменой пожарных шкафов не относится к обязанностям управляющей компании. Чаще всего имеется обязательный реестр мероприятий по содержанию общественного имущества многоэтажного здания, который не предусматривает каких-то операций с пожарными принадлежностями, включая мебель для их хранения.

10. Украшение двора

Иногда дело доходит до курьезных ситуаций, когда управляющую компанию пытаются заставить приводить участки возле домов в некий вид, соответствующий проводимому мероприятию. Самая распространенная заявка - монтаж во дворе новогодней елки. Наверное, не стоит напоминать, что подобные действия не внесены в договоры. Всевозможные декорации - это дело собственников, которые при желании могут заняться подготовкой к торжествам и даже нанять для этого нужного исполнителя.

Собственники многоквартирных домов выбирают Управляющую компанию, которая осуществляет обслуживание дома, в соответствии с установленными в договоре формами услуг. А если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Жильцам потребуется компетентный подход к участию в её деятельности и проявление уместной активности . Для этого необходима осведомлённость в основополагающих принципах деятельности управляющих компаний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов .

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована :

1. Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
2. Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
3. ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
4. ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

В протоколе указываются:

• Основные положения Устава , на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
• Учредители , с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
• Решение собрания , которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать .

Договор управления домом

Договор основан на протоколе общего собрания , данные о котором вносятся в основные мотивирующие сведения о его заключении, наряду с обозначением сторон и датой его заключения (составления) и окончанием действия.

Период действия договора составляет по усмотрению сторон от года до 5 лет. Выбор на конкурсной основе предполагает актуальный срок в 3 года.

Объект договора – услуги по управлению многоэтажкой, презентованные УК и принятые жильцами. Это положение отражает общие тенденции жилищного кодекса РФ и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.

Здесь перечисляются все виды услуг, которые предоставляются:

• По эксплуатации и ремонту;
• По организации управления.

В качестве субъекта выступают уполномоченные на подписание документа лица с обеих сторон, которые именуются соответствующим образом — стороны.

Обязательны пункты договора о правах и ответственности сторон . Здесь перечисляются конкретные виды услуг, гарантируемые компанией и установленная к оплате сумма, а также условия выплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.

Специалисты, составляя контракт, понимают, что все пункты, подпункты и положения документа подлежат исполнению безапелляционно.

Определяют положения, в которых устанавливается регламент ответственности за неисполнение договорённостей, а также правовые последствия неисполнения в виде штрафов, санкций и условий его расторжения :

• Односторонне;
• По соглашению;
• В суде.

В заключении составленное соглашение подписывается сторонами, фиксируются сведения об уполномоченных на подписание лицах, ставится дата подписания документа и печать УК. По закону о правах потребителей, договор может расторгаться в течение месяца без объяснения причин и выплаты неустойки .

Предлагаем вам для ознакомления образец договора управления многоквартирным домом: Скачать бланк .

Что входит в обязанности компании ЖКХ?

Перечисленные в договоре обязанности должны выполняться компанией неукоснительно , во избежание расторжения договора и применения в адрес ТСЖ (ЖЭКа) штрафных санкций, которые могут появиться на основании жалобы жильцов в прокуратуру.

Важным пунктом договора, подлежащим реализации, является исполнение эксплуатационно-ремонтных работ. Управляющая компания должна оказывать максимально возможное количество качественных услуг по содержанию многоэтажки .

Некоторые претенденты на роль УК предлагают жильцам исключительно услуги по управлению коммунальными счетами и прочей организационной деятельностью. Это в корне неверная позиция, на основании которой надлежит отказывать в претензии на предоставление услуг.

Обязанности управляющей компании ЖКХ должны быть чётко обозначены в договоре юридически корректным языком, без возможности интерпретации в последующем, при условии возникновения препятствий или желания освободиться от взятой на себя ответственности в случае поступления требований от жильцов.

Компания обязана предоставлять услуги для ремонта двух видов, исходя из необходимости эксплуатации здания. Но для этого необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре.

Ремонтные работы:

• Текущие работы;
• Капитальный ремонт.

Если в документе прописано общее обещание проведения ремонта, то принудить осуществить кардинальные изменения в свойствах дома, будет практически невозможно.

Если оба вида работ прописаны чётко, то жильцы могут контролировать их наличие. При этом нужно понимать различие:

1. Капитальный ремонт предусматривает качественное изменение в сторону улучшения эксплуатационных параметров (характеристик) здания;
2. Текущий ремонт призван сохранять существующие эксплуатационные характеристики, не допуская их изменения в сторону ухудшения.

Возможно Вас заинтересует статья о том, куда жаловаться, если у вас холодные батареи, прочитать об этом можно .

Однако дом может не нуждаться в капитальном ремонте или жильцы пожелают вместо проведения ремонта осуществить снос ветхого жилья. Эти моменты также необходимо рассмотреть в соглашении о предоставлении эксплуатационных услуг.

Организационная деятельность заключается в следующем:

• Установление контроля за своевременной и качественной поставкой услуг от уполномоченных организаций . Обеспечение дома (отоплением, электроэнергией и газом), водой и канализацией;
• Приём и расчёт платежей за предоставляемые услуги. Контроль, за своевременной уплатой;
• Планирование и организация ремонтно-эксплуатационных работ. Расчёт сметы, привлечение исполнителей работ, заключение договоров подряда (субподряда) на выполнение работ;
• Обеспечение условий безопасности в эксплуатации дома жильцами , а также – при проведении ремонтных работ;
• Рассмотрение жалоб жильцов .

Для того чтобы все возникающие вопросы были разрешимыми, необходимо постоянно находиться в контакте с жильцами и решать их общими усилиями.

Для этого, в свою очередь, вся финансовая деятельность компании должна быть прозрачной, легальной и находиться в открытом доступе для заинтересованных лиц.

Из чего состоит имущество дома?

Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:

1. Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
2. Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
3. Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
4. Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
5. Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).

В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс . УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).

Читайте статью, как оплатить услуги ЖКХ по интернету без комиссии .

Права управляющей организации

Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.

Соответственно, она имеет право:

• Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
• Взыскивать задолженности с жильцов ;
• Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости ;
• Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг . Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
• Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине ;
• Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.

При реализации своих прав, управляющая организация должна соблюдать интересы жильцов, находить компромиссные решения и действовать в интересах большинства жителей многоэтажки или новостройки.

ТСЖ (ЖЭК) имеет право оформить по своему усмотрению участок, если иное не предусмотрено договором. Имеет право занимать подсобные помещения и подвалы для нужд УК или подрядчиков, при условии, что это не нарушает технику безопасности и комфорт жильцов.

Как заставить работать управляющую компанию?

Компания обязана осуществлять организационную деятельность среди жильцов, предоставляя в соответствии с жилищным кодексом (ст.165) информацию:

• О начислениях;
• О задолженностях жильцов;
• О санкциях за нарушения и задолженности;
• Контактные данные для обратной связи.

В случае возникновения претензий и споров УК обязана предоставлять необходимую информацию по требованию жильцов на внеочередном общем собрании, улаживать возникающие конфликты правовым путём и посредством информирования.

За халатное отношение к своим обязанностям, компания понесет не только убытки, но и может подвергнуться достаточно значимым штрафам .

Вся проделанная работа должна быть подотчётна. Отчёты необходимо предоставлять планово (ежегодно) и по требованию жильцов. В них необходимо обнародовать не только информацию о проведённой работе, но и финансовые отчёты по затратам на проведение тех или иных работ .

Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.

В этом случае будет больше взаимопонимания, а жильцы будут уверены, что их средства не оседают в карманах у бесчестных управленцев, а будут возвращаться к ним в виде продуктов труда и условий оптимального функционирования здания.

Слишком большая квартплата? Возможно, вас обманывают! Какие самые популярные схемы воровства в ЖКХ. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома (ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

• аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
• борьба с задолженностями;
• организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
• хранение технической и иной документации на жилой дом;
• выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
• проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
• проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
• оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

• уборке закрепленного участка земли;
• проведению мероприятий по озеленению территории;
• вывоз мусора;
• установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

• передавать сведения уполномоченным органам о незаконной ;
• информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
• принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
• принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
• контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
• приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ . В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:

С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий . Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.

С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255 , без на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.

Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.

Чем занимается управляющая компания — перечень обязанностей и услуг

Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, на сегодняшний день ни одна управляющей компании ЖКХ по закону полностью.

Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения входящих в их обязанности услуг и работ. Рассмотрим, что входит в перечень коммунальных услуг предоставляемых управляющей организацией.

Основные жилищно-коммунальные обязанности, предоставляемые бесплатно по закону

Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:

В обязанности управляющей компании также входит оказание организационных услуг:

1. Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
2. Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
3. Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
4. Хранение технической документации.
5. Регистрационный учёт жильцов.
6. Проведение собраний собственников 1 раз в год для ознакомления их с отчетностью.

Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.

Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.

УК обязаны по любым возникающим вопросам. Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.

При любом выявлении необоснованно завышенных или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.

Из видео вы можете узнать подробно о том, что должна делать УК бесплатно:

Дополнительные платные услуги в сфере ЖКХ

Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.

К дополнительным услугам УК можно отнести:

• услуги по охране придомовой территории;
• организацию видеонаблюдения;
• установку домофона.

Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.

Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.

Для принятия решения о заключении подобных соглашений необходимо согласие всех собственников помещений.

Клининговые услуги управляющей компании

Если управляющая компания пройдет лицензирование, то она сможет оказывать клининговые услуги на коммерческой основе, в том числе и на открытом рынке.

Таким образом, компания будет выполнять работы по содержанию общего домового имущества и при необходимости предоставлять платные услуги по клинингу. В них входят такие работы:

• ежедневная комплексная уборка на основе контракта;
• единоразовая уборка;
• чистка прилегающей территории;
• генеральная уборка помещения;
• уборка после строительства и ремонта, после сборки мебели и переезда;
• чистка отдельных поверхностей (напрмиер, окна, пол, мебель);
• мойка витрин, окон, вывесок.

Обязана ли УК предоставлять код домофона?

Вообще, управляющие организации не предоставляют код домофона, если все собственники были согласны на его установку и приобрели специальные ключи. Но есть ситуации, когда сделать это они обязаны.

К примеру, если вы отказываетесь заключать договор на приобретение трубки домофона и ключей к нему, то вы можете либо получить ключи бесплатно, либо вам должны предоставить код домофона для беспрепятственного входа в свою жилплощадь. Вы имеете полное право с этим требованием обратиться в управляющую компанию, написав письменное заявление при необходимости.

Но при предоставлении кода существует риск его чрезмерного афиширования жильцами. И, поскольку законодательно эта обязанность не утверждена, УК имеет право отключить функцию кода домофона в целях сохранения безопасности , а именно препятствия проникновения в подъезд посторонних.

Обязанности по управлению многоквартирным домом

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов .

Должна ли УК менять лампочки в подъезде?

Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.

Отсюда простой вывод — перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания . Законодательно это подтверждается и статьей 161 ЖК РФ .

Должна ли убирать подъезд?

В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.

Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.

Обязана ли вести и предоставлять данные из реестра собственников?

К аварийным ситуациям относятся:

1. Прорывы и протечки труб водоснабжения.
2. Засоры систем водоотведения.
3. Нарушение работы электрооборудования.
4. Засоры мусоропроводов и водостоков.
5. Нарушение работы лифта.

Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.

Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.

Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить соглашение с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.

Работа УК по содержанию придомовой территории

В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД , границы территории определены землеустроительной документацией.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.

Собственники помещений должны знать, что существует минимальный перечень услуг УК, который они обязаны оплачивать. Отказаться от оплаты любой услуги, входящей в него нельзя (ПП №290 от 03 апреля 2013г.).

Цена за услуги составляется на основе составленной экспертами сметы , в зависимости от технических характеристик конкретного дома и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Общая сумма делится на всех жильцов.

Оплата ЖКХ распределяется между всеми собственниками помещений и включается в ежемесячные квитанции. В квитанции содержатся все необходимые реквизиты для перечисления средств на .

Оплату можно произвести такими способами:

• через банк;
• переводом с банковской карты;
• в РКЦ;
• в отделениях Почты России.

УК может также по закону требовать с собственников погашение пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в срок до 90 дней просрочки. После 90 дней ставка будет равняться 1/130 ЦБ РФ.

Перекрытие канализации за неуплату

Канализация относится к общедомовому хозяйству. Перекрыв ее, можно нанести ущерб всему дому. Поэтому УК не имеет право перекрывать канализацию за долги .

Если такой факт произошел — действия компании незаконны. Можно смело обращаться в суд.

Может ли УК подать в суд на собственника жилья?

Законом УК предоставлено такое право . Через суд она может взыскать задолженность, если собственник не производил оплату управляющей компании за пользование услугами ЖКХ в течении более чем 6 месяцев.

Пакет услуг, предоставляемых УК собственникам жилых помещений, определяется заключёнными договорами. Он может быть минимальным, определённым законодательством или расширенным, зависящим от пожеланий собственников. УК обязана качественно выполнять обязательства по заключённым соглашениям. Знайте, что вы всегда можете и на другую.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Важно: с 2014 года для осуществления своей деятельности управляющая компания должна получить соответствующую лицензию. Этот документ выдает Госжилнадзор. Для того чтобы УК могла получить разрешение на управление МКД, необходимо соблюдать ряд условий, включая наличие ресурсов и техническо-материальной базы.

Лицензия не имеет срока действия, но может быть отозвана при нарушениях . После того как деятельность УК стала лицензированной, над ней осуществляется государственный надзор.

Список обязанностей УК

К управляющим компаниям предъявляют достаточно высокие требования и государство, и клиенты . Обязанностей у УК действительно много, но большинство компаний предоставляет лишь ограниченное количество услуг.

Жильцы, заключающие договора с УК, обязаны знать, что они могут требовать от УК. Для этого есть обязательно предоставляемый перечень услуг управляющей компании жкх по содержанию жилья, прописанный в договоре.

К основным обязательствам управляющей компании по содержанию МКД можно отнести :

• передача средств от жильцов поставщикам коммунальных услуг;
• поиск и заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями;
• осуществление регистрационного учета жильцов;
• проведение встреч жильцов не менее 1 раза в год;
• хранение технической документации.

К обязанностям УК в сфере предоставления эксплуатационно-ремонтных услуг можно отнести :

При этом управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет о проделанной работе и трате средств . Для этого жильцы готовят запрос и подают его руководству УК. Если было обнаружено, что компания осуществляет свою деятельность с нарушениями, необходимо обратиться в контролирующие органы.

Права и обязанности управляющей компании по содержанию дома

Общедомовое имщество – это все помещения, которые не относятся к квартирам жильцов . К общедомовой собственности относится также само здание, придомовая территория и различные нежилые объекты, расположенные на ней.

Права и обязанности управляющей компании многоквартирного дома по содержанию общедомового имущества обязывают содержать это имущество, при необходимости ремонтировать и осуществлять уборку.

Управляющая компания также обязана контролировать степень износа систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и т.д. Осмотры таких систем для устранения дефектов должны проводиться систематически.

Помимо этого, УК предоставляет услуги по вывозу и утилизации мусора . Для этого руководство компании обычно заключает соглашение с соответствующими организациями.

Что обязана делать управляющая компания с вывозом мусора?

УК не обязана вывозить крупногабаритный мусор .

Речь идет о технике, мебели и стройматериалах, которые жильцы нередко выносят к подъезду в надежде, что их уберут.

Для того чтобы утилизировать такие отходы, необходимо заключать дополнительный договор.

И вывоз крупногабаритных отходов будет осуществляться за отдельную плату. Следует знать, что если такого документа нет, жильцы не имеют права оставлять его возле мусорных баков. За это предусмотрен штраф.

Функции и обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории

Вся земля, которая согласно документации, принадлежит МКД и жильцам, должна содержаться управляющей компанией . Эта территория включает:

• землю под зданием;
• площадки (спортивные, детские);
• автостоянки;
• проезды для транспорта;
• площадки, на которых располагаются трансформаторы и т. д.;
• участки озеленения.

Управляющая компания оказывает услуги по поддержанию чистоты и порядка на территории — это является её главной задачей. Другими словами, придомовой участок обязательно должен озеленяться и благоустраиваться. Но часто некоторые УК избегают выполнения этих обязанностей, перекладывая их на собственников.

Поэтому иногда можно увидеть, что возле многоквартирного дома нет устроенных детских площадок, автостоянок и т. д. Если компания не занимается благоустройством придомовой территории, необходимо обращаться в жилинспекцию или прокуратуру .

Жилищно коммунальные услуги управляющей компании для юридических лиц

Хозяевами помещений в МКД могут быть организации, то есть юридические лица.

И они могут сотрудничать с ресурсоснабжающими организациями напрямую, а не через УК.

Но соглашение о содержании дома юридические лица, так же как и физические лица, все-таки заключают с УК .

Если владельцы квартир приняли решение о том, что УК будет предоставлять дополнительные услуги, юридические лица обязаны участвовать в подписании договора. Оплату за работу УК организации могут осуществлять как наличным, так и безналичным способом. Все зависит от того, что указано в соглашении.

Пакет дополнительных услуг

Жилищный кодекс РФ содержит основные обязанности, которые должна выполнять управляющая компания, сотрудничая с жильцами многоквартирного дома. Что касается списка дополнительных услуг, которые УК может оказывать, то в нормативных актах он не указан.

К таким услугам чаще всего относится предоставление охраны МКД и придомовой территории, установка домофона, доставка продуктов и т. д. Но компания не имеет права навязывать их жильцам. Собственники самостоятельно определяют, есть ли необходимость заказывать такие услуги.

Тем более что их предоставление подразумевает дополнительные расходы. Дополнительные услуги управляющей компании жкх, и цены на них, также, указываются в договоре.

Договор с управляющей компанией

Свою деятельность УК может осуществлять только после того, как будет заключено соответствующее соглашение с жильцами многоквартирного дома. Договор оформляется либо с каждым собственником в отдельности, либо с их уполномоченным представителем.

Порядок заключения соглашения с УК следующий :

1. жильцы на общем собрании принимают решение о том, чтобы передать содержание жилого дома управляющей компании.
2. Далее стороны подготавливают договор. Он заключается в 2 экземплярах, каждый из которых хранится у сторон.

Вносить изменения в документ самостоятельно сторонам запрещено . Что касается сроков, то договор не может заключаться на срок меньше 1 года. Максимальный срок действия документа – 5 лет.

В договоре между УК и хозяевами квартир обязательно нужно указать:

• местонахождение дома;
• список объектов, который входят в общедомовое имущество;
• подробный перечень услуги и работ, которые должна оказывать управляющая компания;
• размер платы за «коммуналку», работу УК и т. д.;
• способ, с помощью которого жильцы буду осуществлять контроль за деятельностью УК.

Прекращение договора может осуществляться в одностороннем порядке жильцами, если управляющая компания не выполняет его условия или были выявлены серьезные нарушения.

Права и обязанности управляющей компании по закону

У управляющей компании достаточно обязанностей, но есть и определенные права . К ним относится:

1. сообщение государственным органам о незаконных перепланировках и фактах незаконного использования жильцами общедомового имущества.
2. Взыскание с собственников квартир задолженностей.
3. Использование резервных средств для проведения срочных ремонтных работ.
4. Проверка технического состояния и показателей счетчиков.
5. Взыскание с собственников квартир компенсации за причиненный ими материальный ущерб.

Это основные полномочия, которыми закон наделяет управляющие компании, но при необходимости в договоре могут быть указаны дополнительные права. Тем не менее, вся деятельность УК должна быть направлена на то, чтобы соблюдать интересы жильцов и представлять их в государственных учреждениях .

Жилищный кодекс: обязанности управляющей компании и ее ответственность

За свою деятельность по содержанию МКД управляющая компания обязана нести определенную ответственность. Чаще всего УК совершают следующие правонарушения:

• нарушают правила эксплуатации общедомового имущества;
• нарушают нормы предоставления коммунальных услуг;
• не отчитываются перед собственниками квартир;
• не предоставляют техническую документацию.

Если управляющая компания не содержит имущество жильцов надлежащим способом, ее могут оштрафовать на сумму не менее 50 тыс. рублей .

А проблемы с предоставлением коммунальных услуг могут обойтись управляющей компании в 10 тыс. рублей.

Нарушение установленных правил противопожарной безопасности или санитарных норм предусматривает административную ответственность и штраф в размере 200 тыс. рублей.

Жаловаться на незаконные действия управляющей компании или ее бездействие могут все потерпевшие жильцы . Стандартную жалобу можно направить в жилинспекцию.

Если же речь идет о взыскании материальной компенсации за причиненный ущерб, то следует обращаться в суд. Но иск следует подавать в том случае, если у пострадавшего будет достаточно доказательств.

Стоимость услуг УК

Согласно законодательству РФ, существует список услуг управляющей компании, которые жильцы обязаны оплачивать. Отказ от оплаты невозможен . Стоимость услуг управляющей компании и оплата коммунальных зависит от большого количества факторов, включая тарифы ресурсоснабжающих организаций.

В каждом регионе страны размер оплаты за содержание МКД отличаются. После того, как подсчитывается общая сумма, она делится на всех жильцов МКД.

Жилищным кодексом РФ установлено, что жильцы обязаны оплачивать :

• содержание и ремонт имущества;
• услуги управляющей компании;
• капитальный ремонт здания;
• коммунальные услуги.

Стоимость капитального ремонта чаще всего устанавливают региональные власти, а цену за коммунальные услуги – энергетические комиссии .

Оплата услуг управляющей компании

Хозяева квартир в жилом доме нередко пользуются услугами управляющей компании.

Это более удобно и выгодно, чем самостоятельное управление многоквартирным домом .

Так как УК является юридическим лицом, свою деятельность она может осуществлять только на договорной основе.

Должна ли делать управляющая компания бесплатно что либо? Услуги УК в обязательном порядке оплачиваются . Для удобства собственников общая сумма просто распределяется между всеми жильцами и включается в квитанцию по квартплате. Там же указаны банковские реквизиты управляющей компании. Оплату можно осуществить с помощью банка, почты и т. д.

Действия УК при авариях

Любая УК занимается содержанием многоквартирного дома, поэтому обязана следить за его техническим состоянием . И, соответственно, устранять все возникающие аварийные ситуации.

Действия управляющей компании при авариях описаны правилами эксплуатации жилищного фонда, и содержат все возможные виды аварий и поломок, а также сроки, в течение которые специалисты УК обязаны их устранить.

Чаще всего такими аварийными ситуациями являются:

1. повреждения труб водоснабжения, что привело к прорывам и протечке;
2. поломка системы водоотведения;
3. повреждения электрического оборудования;
4. появление засоров в мусоропроводе;
5. поломка лифта.

Собственники квартир в жилом доме после заключения соглашения с УК, имеют право требовать от компании устранения этих и других аварий . А компания, в свою очередь, обязана либо содержать за свой счет аварийную службу, либо заключить контракт с соответствующей организацией.

Она будет предоставлять специалистов для выполнения работы по требованию. Важно: за устранение аварийных ситуаций УК не имеет права брать с жильцов какие-то дополнительные средства.

Круг обязанностей и услуг предоставляемых управляющей компанией во время содержания жилого дома достаточно широк. Но собственники квартир сами решают, что именно им нужно от УК. Определившись с выбором услуг, их следует указать в договоре, уточнив размер платы и ответственность УК.

При необходимости спектр услуг компании можно расширить. А если обязанности управляющей организации и услуги ею предоставляемые не выполняются, ее всегда можно поменять.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .